Pages

Τρίτη 21 Φεβρουαρίου 2017

ΚΤΙΡΙΟ ΓΑΒΑΛΑ...Η ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑ.


Ένα εγκαταλελειμμένο και ετοιμόρροπο κτίριο έχει γίνει η αιτία διαφωνιών και λεκτικών προστριβών στην Μάρπησσα.
Πρόκειται για το λεγόμενο κτίριο ΓΑΒΑΛΑ, το οποίο από την εγκατάλειψη έχει πλέον καταστεί επικίνδυνο για κατάρρευση, αποτελώντας κίνδυνο για τους κατοίκους του χωριού .
Πολλά έχουν ειπωθεί και γραφεί σχετικά με ποιος έχει την ευθύνη, αλλά δυστυχώς λύση ακόμη δεν έχει δοθεί, παρά μόνο ένας  προσωρινός αποκλεισμός του σημείου από την δημοτική αρχή για λόγους ασφαλείας.
Η νομοθεσία για αυτές τις περιπτώσεις είναι πολύπλοκη και χρονοβόρα.
Η αποκατάσταση και διατήρηση του κτιρίου ως δημόσιο αγαθό μετά από παραχώρηση του ιδιοκτήτη του μπορεί να γίνει μόνο με επιχορήγηση από το υπουργείο πολιτισμού, καθώς το ποσό ξεπερνάει τις δυνατότητες του Δήμου. Τέτοιες επιχορηγήσεις  το υπουργείο δεν δίνει εύκολα , αλλά αναλαμβάνει μόνο του την αποκατάσταση και διατήρηση.
Ο δήμος οποιαδήποτε εργασία κάνει πρέπει να την καταλογίσει στον ιδιοκτήτη.
Πολλοί ιδιοκτήτες άφηναν τα κτίρια σε εγκατάλειψη και μετά για να αποφύγουν τις επιπτώσεις τα παραχωρούσαν στους δήμους ή στο δημόσιο.
Σήμερα το συγκεκριμένο κτίριο βρίσκεται εν μέσω τοπικών προτιμήσεων και ο κάθε φορές προτείνει και την δική του λύση, ανάλογα με τι τον εξυπηρετεί.
Για να δούμε όμως τι προβλέπει η νομοθεσία για τέτοιες περιπτώσεις.

Το υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο: άρθρο 268 ΚΒΠΝ

Με το άρθρο 268 ΚΒΠΝ, που αποδίδει τις διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 1512/1985, ορίζονται τα εξής: «1. Οι κύριοι, νομείς ή επικαρπωτές κτηρίων οφείλουν να τα διατηρούν σε τέτοια κατάσταση, ώστε να μην αποτελούν κίνδυνο ανθρώπων ή ξένων πραγμάτων ή κίνδυνο για τη δημόσια υγεία, να μην προσβάλλουν το φυσικό, το πολιτιστικό και το πολεοδομικό περιβάλλον και γενικότερα να μην υποβαθμίζουν την ποιότητα ζωής της περιοχής τους. Αν τα προαναφερόμενα πρόσωπα παραλείπουν την υποχρέωσή τους αυτή, μπορεί να επεμβαίνει το Δημόσιο ή ο οικείος ΟΤΑ και να εκτελεί τις εργασίες καταλογίζοντας τη σχετική δαπάνη σε βάρος των υποχρέων. Οι κάτοχοι των ακινήτων υποχρεούνται να ανέχονται τις παραπάνω επεμβάσεις. Το Δημόσιο ή ο οικείος ΟΤΑ αναλαμβάνει το σύνολο ή μέρος της δαπάνης διατήρησης και ανάπλασης των κτηρίων, ανάλογα με το μέγεθος της δαπάνης και την οικονομική κατάσταση του υπόχρεου προσώπου. Η αύξηση της οικονομικής αξίας του κτηρίου και η αύξηση των προσόδων από την οικονομική του εκμετάλλευση, που οφείλονται στις εργασίες διατήρησης και ανάπλασης του κτηρίου, συμψηφίζονται στην οικονομική ενίσχυση, την οποία δικαιούται ο κύριος, νομέας ή επικαρπωτής. 2. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων καθορίζεται σε ποιες περιπτώσεις οι κύριοι, νομείς ή επικαρπωτές των κτηρίων οφείλουν να πραγματοποιούν εργασίες για τη διατήρηση και ανάπλασή τους και ο τρόπος και η διαδικασία επέμβασης του Δημοσίου ή των ΟΤΑ για την εκτέλεση των εργασιών αυτών. Με όμοιο διάταγμα καθορίζονται ο τρόπος κάλυψης της δαπάνης διατήρησης και ανάπλασης των κτηρίων, το ποσοστό συμμετοχής του Δημοσίου ή των ΟΤΑ στη συνολική δαπάνη σύμφωνα με τα κριτήρια της προηγούμενης παραγράφου, ο τρόπος υπολογισμού, οι όροι, οι προϋποθέσεις και ο τρόπος συμψηφισμού της αύξησης της οικονομικής αξίας του ακινήτου και των προσόδων από την οικονομική του εκμετάλλευση και κάθε άλλη αναγκαία ρύθμιση για την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου αυτού. Με το ίδιο διάταγμα μπορεί να προβλέπεται ότι η κάλυψη της δαπάνης διατήρησης ή ανάπλασης του κτηρίου επιτυγχάνεται με την παραχώρηση της οικονομικής εκμετάλλευσης του κτηρίου στο Δημόσιο ή τον ΟΤΑ και να καθορίζονται οι όροι και οι προϋποθέσεις της παραχώρησης αυτής».

Με την ρύθμιση του άρθρου 268 ΚΒΠΝ θεσπίζεται η βασική υποχρέωση να διατηρούνται τα κτήρια σε τέτοια κατάσταση, ώστε να μην αποτελούν κίνδυνο για ανθρώπους και πράγματα ή για τη δημόσια υγεία καθώς και να μην υποβαθμίζουν το περιβάλλον και την ποιότητα ζωής της περιοχής τους. Αυτή η υποχρέωση βαρύνει ορισμένα πρόσωπα, τα οποία συνδέονται με τα κτήρια με σχέση εμπράγματου δικαιούχου (κυρίου ή επικαρπωτή) ή νομέα.

Η παραβίαση της κατά τα ανωτέρω υποχρέωσης διατήρησης του κτηρίου σε τέτοια κατάσταση, ώστε να μην αποτελεί κίνδυνο για τη δημόσια υγεία και να μην προκαλεί υποβάθμιση του περιβάλλοντος, οδηγεί στην κατ’ αρχήν σκέψη ότι πρόκειται ακριβώς για εγκαταλελειμμένο κτήριο. Η παραβίαση της υποχρέωσης αυτής θα πρέπει να εκληφθεί με την έννοια ότι ο κύριος, νομέας ή επικαρπωτής «παύει να φροντίζει», «παραμελεί» το κτήριο, χωρίς τούτο να σημαίνει ότι παραιτείται από το δικαίωμα της κυριότητας ή της νομής επ’ αυτού.

Επιγραμματικά, οι ρυθμίσεις του άρθρου 268 ΚΒΠΝ, οι οποίες χρήζουν περαιτέρω αποσαφήνισης, θα πρέπει να θεωρηθεί ότι διέπονται από τους εξής βασικούς κανόνες:

Ο πρώτος κανόνας συνίσταται στην υποχρέωση του κυρίου, νομέα ή επικαρπωτή να διατηρεί το κτήριο σε καλή κατάσταση και να εκπληρώνει όλες τις προϋποθέσεις για την ασφάλεια, αναλαμβάνοντας ο ίδιος τη δαπάνη των σχετικών εργασιών.

Ο δεύτερος κανόνας συνοψίζεται στο γεγονός, ότι μέρος αυτής της δαπάνης αναλαμβάνεται από τον εκάστοτε αρμόδιο φορέα δημόσιας εξουσίας «ανάλογα με το μέγεθος της δαπάνης και την οικονομική κατάσταση του υπόχρεου προσώπου» .

Ο τρίτος κανόνας υπακούει στο σχήμα ότι, εφόσον ο υπόχρεος ιδιώτης παραλείπει αυτή την υποχρέωση, μπορεί ο σχετικός φορέας δημόσιας εξουσίας να παρεμβαίνει και να εκτελεί τις εργασίες αυτές.

Ο τέταρτος κανόνας προσδιορίζει την περίπτωση εκείνη που ο φορέας δημόσιας εξουσίας - εφόσον εκτελεί τις εργασίες αποκατάστασης του κτιρίου και αφού συμψηφίσει τις δαπάνες που του αναλογούν με την υπεραξία που θα αποκτήσει το ακίνητο - καταλογίζει στον υπόχρεο τις σχετικές δαπάνες.

Ο πέμπτος κανόνας, που είναι συνδυασμός όλων των ανωτέρω, αλλά και συνάγεται αβίαστα από αυτούς, είναι ότι το τελικό ποσό του καταλογισμού στον κύριο του ακινήτου συναρτάται με την οικονομική του κατάσταση - που καθορίζει το βαθμό της υποχρεωτικής ή μη οικονομικής συμμετοχής του φορέα δημόσιας εξουσίας στη δαπάνη - και το συμψηφισμό του ποσού της ανωτέρω συμμετοχής με την επιγενόμενη υπεραξία του κτηρίου.

Ευνόητο είναι ότι το κανονιστικό διάταγμα που προβλέπεται να εκδοθεί με βάση την εξουσιοδοτική διάταξη της παραγράφου 2 του άρθρου 268 ΚΒΠΝ[12] οφείλει να συγκεκριμενοποιεί τους κανόνες αυτούς, διότι σε διαφορετική περίπτωση θα κείται εκτός εξουσιοδοτήσεως.
Σχετικά με τα κτήρια που υπάγονται σε ιδιαίτερο προστατευτικό καθεστώς, θα πρέπει, επομένως, να γίνει δεκτό ότι το άρθρο 268 ΚΒΠΝ ενεργοποιείται για:

α) κτήρια, οικοδομήματα ή κατασκευάσματα, τα οποία εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής και απολαμβάνουν της προστασίας των άρθρων 1, 2, 3, 10 και 14 του ν. 3028/2002 «Για την προστασία των Αρχαιοτήτων και εν γένει της Πολιτιστικής Κληρονομιάς» (Α΄ 153),[77] κτήρια, δηλαδή, τα οποία:

i) είτε βρίσκονται σε οικισμούς που έχουν χαρακτηρισθεί ως αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι και έχουν εκείνα τα ενδιαφέροντα χαρακτηριστικά που σύμφωνα με την αρχαιολογική νομοθεσία χρήζουν προστασίας με απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού,

ii) είτε χαρακτηρίζονται ως ακίνητα μνημεία, σύμφωνα με το εννοιολογικό περιεχόμενο της διάταξης του άρθρου 6 ν. 3028/2002.

β) κτήρια, τα οποία, αν και δεν πληρούν τις προϋποθέσεις χαρακτηρισμού τους ως μνημείων, εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του άρθρου 110 ΚΒΠΝ.[78]

Πρόκειται λοιπόν για κτήρια που προστατεύονται από τις διατάξεις  του νόμου περί αρχαιοτήτων και εν γένει πολιτιστικής κληρονομιάς και για διατηρητέα κτίσματα, τα οποία η Διοίκηση έχει χαρακτηρίσει με πολεοδομικά κριτήρια, δηλαδή με κριτήρια που ενσωματώνουν τη μέριμνα για τη διατήρηση της πολιτιστικής κληρονομιάς.

Θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι, σε περίπτωση κατά την οποία οι κύριοι, νομείς ή επικαρπωτές κτηρίου, που υπάγεται στη προστασία οποιουδήποτε από τα παραπάνω νομοθετήματα, παραμελούν την υποχρέωση συντήρησης, προστασίας και ανάδειξής του, η συμπεριφορά αυτή των παραπάνω προσώπων ενεργοποιεί αμέσως την προστατευτική δέσμη μέτρων του άρθρου 268 ΚΒΠΝ.[79] Παρόμοιου περιεχομένου διάταξη αποτελεί εξάλλου και το άρθρο 11 n. 3028/2002, με το οποίο επιβάλλεται υποχρέωση συντήρησης των κτισμάτων, που έχουν χαρακτηρισθεί βάσει του ανωτέρω νόμου ως ακίνητα μνημεία, στους κυρίους, νομείς ή επικαρπωτές τους, καθώς και οι προϋποθέσεις ανάληψης της σχετικής υποχρέωσης από το Δημόσιο ή τους ΟΤΑ.[80]

             Κατά μείζονα λόγο, το σύστημα που προδιαγράφει το άρθρο 268 ΚΒΠΝ  μπορεί να εφαρμοσθεί σε περίπτωση κατά την οποία το ενδιαφέρον, από πολιτιστική άποψη, κτίσμα, όχι απλώς εγκαταλείπεται από τους ιδιοκτήτες, νομείς ή επικαρπωτές του, με αποτέλεσμα να ερειπωθεί και να αποτελεί κίνδυνο για τους περιοίκους και τη δημόσια υγεία, αλλά κατεδαφίζεται πλήρως. Στην περίπτωση αυτή, η άμεση διοικητική αντίδραση πρέπει να στοχεύει στην ανακατασκευή του κτηρίου. Προς αυτή την κατεύθυνση, ο νομοθέτης έχει ήδη ευαισθητοποιηθεί[81] και προβλέπει, υπό τη μία ή την άλλη εκδοχή, την υποχρέωση ανακατασκευής του κατεδαφισθέντος κτηρίου.[82]

Πράγματι, όπως έχει κριθεί, ακόμη και η πράξη χαρακτηρισμού οικοδομής ως επικινδύνως ετοιμόρροπης, που εκδίδεται με διαφορετική διαδικασία και έχει διαφορετικές έννομες συνέπειες από την πράξη χαρακτηρισμού οικοδομής ως απλώς ετοιμόρροπης,[83] αποκτά ιδιαίτερη σημασία στην περίπτωση που το επικινδύνως ετοιμόρροπο κτίσμα έχει κηρυχθεί διατηρητέο.[84] 

Στην περίπτωση αυτή η πράξη χαρακτηρισμού επιβάλλει στην οικεία επιτροπή του άρθρου 428 ΚΒΠΝ την ειδική εξέταση της αντιμετώπισης του προβλήματος της στατικής επάρκειας της οικοδομής με ηπιότερα μέσα για τη  διάσωση του διατηρητέου κτηρίου. Ο χαρακτηρισμός διατηρητέου κτηρίου ως επικινδύνως ετοιμόρροπου επιτρέπεται τότε μόνον, όταν, με ιδιαίτερη ειδική αιτιολογία, η επιτροπή αποκλείει τη δυνατότητα διάσωσης του κτηρίου με ηπιότερα μέσα, οπότε και συντρέχει περίπτωση ανάκλησης του χαρακτηρισμού του ως διατηρητέου.[85]

Έχει κριθεί  νομολογιακώς ότι, το είδος και η έκταση των επιτρεπομένων επεμβάσεων που επιβάλλονται στο ακίνητο, συμπεριλαμβανομένης της μερικής ή ολικής ανακατασκευής του, συναρτώνται με τη διαβάθμιση της προστασίας που συνεπάγεται ο χαρακτηρισμός.[86] Πρόκειται, για ρητή και εκφρασμένη νομολογιακή παραδοχή, από την οποία απορρέει και η αυταπόδεικτη διαπίστωση ότι η κατεδάφιση διατηρητέου κτηρίου ή κτηρίου που εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής των ανωτέρω διατάξεων της αρχαιολογικής και πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθρο 110 ΚΒΠΝ), προκαλεί βλάβη στο πολιτιστικό περιβάλλον και δικαιολογεί την ενεργοποίηση του μηχανισμού του άρθρου 268 ΚΒΠΝ. Ο κανονιστικός νομοθέτης, που θα εκδώσει το προεδρικό διάταγμα της παραγράφου 2 του άρθρου αυτού, οφείλει σε κάθε περίπτωση να συμπεριλάβει στις εργασίες για τη διατήρηση και ανάπλασή των κτηρίων, που οφείλουν να πραγματοποιούν οι κύριοι, νομείς και επικαρπωτές τους, και την ολική ανακατασκευή τους, σε περίπτωση που αυτά τα κτήρια είτε έχουν χαρακτηρισθεί ως μνημεία κατά την αρχαιολογική νομοθεσία, είτε έχουν κηρυχθεί διατηρητέα σύμφωνα με το ΓΟΚ.



10. Αποκατάσταση παραδοσιακών κτηρίων και διατήρηση, επισκευή ή ανακατασκευή αρχιτεκτονικών, καλλιτεχνικών και στατικών στοιχείων διατηρητέων κτηρίων



            Οι διατάξεις του άρθρου 4 ν. 1577/1985 που έχουν κωδικοποιηθεί στο άρθρο 110 ΚΒΠΝ και αποτελούν εξειδίκευση της συνταγματικής επιταγής για τη προστασία του πολιτιστικού περιβάλλοντος (άρθρ. 24 Συντ.), επιβάλλουν την προστασία των μνημείων και λοιπών στοιχείων, που προέρχονται από την ανθρώπινη δραστηριότητα και συνθέτουν την ιστορική, καλλιτεχνική, αρχιτεκτονική και εν γένει πολιτιστική κληρονομιά της χώρας. Η προστασία της κληρονομιάς αυτής, που συνίσταται στην διατήρηση αναλλοίωτων τόσο των μνημείων όσο και του χώρου που τα περιβάλλει, συνεπάγεται την δυνατότητα επιβολής των αναγκαίων μέτρων και περιορισμών της ιδιοκτησίας. Σύμφυτη με την έννοια της κρατικής προστασίας των ως άνω μνημείων είναι και η δυνατότητα επιβολής στους ιδιοκτήτες και νομείς τους όχι μόνο περιορισμών, αλλά και της υποχρεώσεως να τα αποκαταστήσουν στην αρχική τους μορφή, όταν έχουν φθαρεί από τον χρόνο, ή από ανθρώπινες ενέργειες ή άλλα περιστατικά.[87]

Για την περίπτωση των διατηρητέων κτηρίων του άρθρου 4§2 ν. 1577/1985 καθώς και των κτηρίων που βρίσκονται σε παραδοσιακούς οικισμούς, υπάρχουν συγγενείς διατάξεις τόσο σε επίπεδο τυπικού νόμου όσο και κανονιστικών διοικητικών πράξεων. Πράγματι, με τις διατάξεις της παραγράφου 4 του άρθρου 32 του ν. 1337/1983 (Α΄ 33), με τις οποίες προστέθηκαν εδάφια στην παράγραφο 6 του άρθρου 79 του ν.δ. 8/1973 «περί Γ.Ο.Κ.», όπως η παράγραφος αυτή αντικαταστάθηκε με την παράγραφο 1 του άρθρου 4 του ν. 622/1977 (Α΄ 171) ορίζονται τα εξής: «4. Οι ιδιοκτήτες ή νομείς των κτηρίων της παραγράφου 6 οφείλουν να διατηρούν τα αρχιτεκτονικά, καλλιτεχνικά και στατικά στοιχεία αυτών και σε οποιαδήποτε περίπτωση καταστροφής τους να τα ανακατασκευάζουν σύμφωνα με τις υποδείξεις της αρμόδιας Επιτροπής Ενάσκησης Αρχιτεκτονικού Ελέγχου, έστω και αν η καταστροφή οφείλεται σε ανώτερη βία. Αν οι ιδιοκτήτες ή νομείς παραλείπουν την υποχρέωσή τους αυτή μπορεί να επεμβαίνει το δημόσιο ή ο οικείος Οργανισμός Τοπικής Αυτοδιοίκησης και να εκτελεί τις εργασίες καταλογίζοντας τη σχετική δαπάνη σε βάρος των υποχρέων. Αυτοί που με όποιο τρόπο κατέχουν τα ακίνητα έχουν την υποχρέωση να δέχονται τις πιο πάνω παρεμβάσεις. Μπορεί το σύνολο ή μέρος της δαπάνης επισκευών ή ανακατασκευών να αναληφθεί από το Δημόσιο ή τον οικείο Ο.Τ.Α., αν οι υπόχρεοι βρίσκονται σε αδυναμία να αντιμετωπίσουν τις δαπάνες αυτές σε σχέση με την απόδοση από την εκμετάλλευση του κτηρίου και αν ταυτόχρονα, η βλάβη δεν έγινε από σκόπιμη ενέργειά τους, σύμφωνα με όσα ορίζονται με Π.Δ/γμα που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος. Με όμοια Π. Διατάγματα μπορεί να ρυθμιστούν οι διαδικασίες για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής, τα αρμόδια για κάθε περίπτωση όργανα, οι διοικητικές κυρώσεις για πράξεις ή παραλείψεις που αντιβαίνουν στις πιο πάνω διατάξεις και κάθε σχετική ή συμπληρωματική λεπτομέρεια».

Κατ’ εξουσιοδότηση των παραπάνω διατάξεων, εκδόθηκε το από 15/28.4.1988 π.δ. «Διατήρηση, επισκευή ή ανακατασκευή αρχιτεκτονικών, καλλιτεχνικών και στατικών στοιχείων διατηρητέων κτηρίων» (Δ΄ 317). Στο άρθρο 1 αυτού ορίζεται ότι: «1. Σε περίπτωση καταστροφής ή αλλοίωσης των αρχιτεκτονικών και καλλιτεχνικών στοιχείων διατηρητέων κτηρίων της παραγράφου 2 του άρθρου 4 του ν. 1577/1985 καθώς και των κτηρίων που βρίσκονται σε παραδοσιακούς οικισμούς κατά την παράγραφο 1 του ίδιου άρθρου, η αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία ή ο δήμος ή η κοινότητα, εφόσον τα παραπάνω κτήρια δεν ανήκουν κατά πλήρη κυριότητα στο δημόσιο ή σε νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου τάσσει εύλογη προθεσμία στον υπόχρεο για την έναρξη και λήξη των εργασιών για την ανακατασκευή τους. Σε περίπτωση καταστροφής των στατικών στοιχείων των παραπάνω κτηρίων, τα αρμόδια, σύμφωνα με τις διατάξεις περί επικινδύνων οικοδομών, όργανα τάσσουν εύλογη επίσης προθεσμία για την έναρξη και λήξη εργασιών υποστύλωσης και αντιστήριξης των κτηρίων ώστε να αρθεί ο κίνδυνος. 2. Κάθε εργασία για την ανακατασκευή των στοιχείων της προηγούμενης παραγράφου, γίνεται σύμφωνα με τις υποδείξεις της Επιτροπής Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (Ε.Π.Α.Ε.), η οποία σε περίπτωση επικινδύνων οικοδομών αποφαίνεται μέσα σε πέντε εργάσιμες ημέρες. 3 ... 4 ...». Τέλος, στο άρθρο 5 παρ. 2 και 3 του παραπάνω νόμου ορίζεται ότι: «2. Σε περίπτωση κατεδάφισης των κτηρίων του άρθρου 1 κατά παράβαση των διατάξεων του παρόντος, επιβάλλονται στον ιδιοκτήτη εκτός των κυρώσεων της προηγουμένης παραγράφου 1 και η ολική ανακατασκευή του κτηρίου σύμφωνα με τις υποδείξεις της αρμόδιας Επιτροπής Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου και κατόπιν άδειας της οικείας πολεοδομικής υπηρεσίας. 3. Σε περίπτωση που χαρακτηρίζεται κτήριο ως διατηρητέο στο οποίο έχει γίνει επέμβαση (κατεδάφιση, αλλοίωση, κλπ.) σύμφωνα με νόμιμη άδεια, η αποκατάστασή του γίνεται με δαπάνη του Δημοσίου δήμου ή κοινότητας χωρίς να επιβάλλονται οι προβλεπόμενες από το άρθρο αυτό κυρώσεις στον ιδιοκτήτη».

 Όπως έχει κριθεί,[88] από τις προαναφερθείσες διατάξεις του π.δ. της 15/28.4.1988, σε συνδυασμό με τη σχετική εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 32§4 ν. 1337/1983 και σύμφωνα με τις επιταγές του Συντάγματος, προκύπτει ότι η Διοίκηση δύναται να επιβάλει στον ιδιοκτήτη κτηρίου, που βρίσκεται εντός παραδοσιακού οικισμού ή έχει κηρυχθεί το ίδιο διατηρητέο, την υποχρέωση αποκατάστασης στοιχείων του ή και ολικής ανακατασκευής του, ανεξαρτήτως των αιτιών που οδήγησαν στην κατεδάφιση του κτηρίου.

Σ’ αυτό το σημείο θα πρέπει να επισημανθεί, ότι το ζήτημα της ανάληψης των δαπανών αποκατάστασης του κτηρίου είναι διαφορετικό και ρυθμίζεται ειδικά στις διατάξεις του άρθρου 5 του ως άνω π.δ., και μάλιστα, διαφοροποιείται αναλόγως εάν η βλάβη ή η κατεδάφιση συνδέονται με νόμιμες ή μη άδειες. Είναι προφανές ότι οι σχετικές  υφιστάμενες διατάξεις, οι οποίες έχουν κωδικοποιηθεί στα άρθρα 269 και 270 ΚΒΠΝ, αν και δεν ταυτίζονται πλήρως με το ρυθμιστικό πεδίο του άρθρου 268 ΚΒΠΝ και του κανονιστικού προεδρικού διατάγματος, που θα εκδοθεί κατ’ εξουσιοδότησή του,[89] είναι συγγενείς με το σύστημα αυτών των διατάξεων. Έτσι, ορισμένες από τις διατάξεις των άρθρων αυτών θα μπορούσαν είτε να συμπεριληφθούν αυτούσιες στις διατάξεις του π.δ. του άρθρου 268§2 ΚΒΠΝ, είτε να εφαρμοσθούν κατά παραπομπή στο πλέγμα των ρυθμίσεων του άρθρου 268 ΚΒΠΝ.

Ενδεικτικά στο σημείο αυτό θα πρέπει να αναφερθεί πως, στο υπό έκδοση προεδρικό διάταγμα του άρθρου 268§2 ΚΒΠΝ θα πρέπει οπωσδήποτε να προβλεφθεί ότι, εφόσον πρόκειται για κτήρια που έχουν χαρακτηρισθεί διατηρητέα με συγκεκριμένη διαδικασία που προδιαγράφεται στο άρθρο 4 ν. 1577/1985, όπως τροποποιήθηκε, οφείλει να παρεμβάλλεται στάδιο γνωμοδοτικής ή και αποφασιστικής αρμοδιότητας της ΕΠΑΕ, πριν την εξ ολοκλήρου ανακατασκευή τους, ή την ανακατασκευή των αρχιτεκτονικών μερών τους που έχουν καταστραφεί.

Αντίστοιχα, εφόσον πρόκειται για μνημεία που έχουν κηρυχθεί με απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού, πρέπει οπωσδήποτε να μεσολαβήσει έγκριση της αρμόδιας αρχαιολογικής υπηρεσίας.

Περαιτέρω, οι διατάξεις του διατάγματος του άρθρου 268§2 ΚΒΠΝ οφείλουν να μην διαφοροποιούνται αναίτια και αδικαιολόγητα από τις ήδη ισχύουσες ρυθμίσεις των άρθρων 269 και 270 ΚΒΠΝ. Θα πρέπει να επισημανθεί ότι δεν θα ήταν νομοτεχνικά δόκιμο και κατ’ επέκταση θα γεννούσε ενδεχομένως δυσεπίλυτα προβλήματα, αν οι ρυθμίσεις του διατάγματος που θα εκδοθεί δεν λάβουν υπόψη τις διατάξεις των άρθρων 269 και 270 ΚΒΠΝ και διαφοροποιηθούν από αυτές χωρίς να υπάρχει αποχρών λόγος.

Εξ άλλου, το υπό έκδοση διάταγμα του άρθρου 268 ΚΒΠΝ οφείλει να μην εξαιρέσει τα διατηρητέα και τα μνημεία από το πεδίο εφαρμογής του, με την αιτιολογία ότι υφίστανται αντίστοιχες διατάξεις. Διότι το ρυθμιστικό πεδίο των άρθρων 269 και 270 ΚΒΠΝ δεν φαίνεται να καταλαμβάνει και τις περιπτώσεις εγκατάλειψης των διατηρητέων και μνημείων, η οποία επιφέρει κίνδυνο για τη δημόσια υγεία και ασφάλεια των κατοίκων και περιοίκων καθώς και την υποβάθμιση και βλάβη του φυσικού και πολεοδομικού περιβάλλοντος.

Επιπλέον το σύστημα του άρθρου 268 ΚΒΠΝ περιέχει τις παραμέτρους του συμψηφισμού της αξίας, που θα αποκτήσει το ακίνητο μετά τη συντήρησή του κ.λπ., και πρόβλεψη για παραχώρηση οικονομικής εκμετάλλευσης κτιρίου από το Δημόσιο ή ΟΤΑ, αντί για την κάλυψη της δαπάνης από τον υπόχρεο, οι οποίες σκόπιμο είναι να εφαρμοσθούν και στα πλημμελώς συντηρημένα και εν τέλει επικίνδυνα διατηρητέα κτίρια.

Έτσι, η απολύτως ενδεδειγμένη επιλογή θα ήταν να επαναληφθούν εκείνες από τις ρυθμίσεις των άρθρων 269 και 270 ΚΒΠΝ που είναι νομοτεχνικά αναγκαίο και νοηματικά χρήσιμο να ενταχθούν στο σύστημα του άρθρου 268 ΚΒΠΝ ως ειδικές διατάξεις, και στη συνέχεια τα διατηρητέα και τα μνημεία να ενταχθούν στο πλέγμα διατάξεων του άρθρου 268 ΚΒΠΝ και να διέπονται  από τις γενικές ρυθμίσεις του.
11. Η επικινδυνότητα και η ετοιμορροπία στα διατηρητέα κτήρια
Εφ' όσον είναι δεκτική επισκευής μια οικοδομή, όπως συμβαίνει στις περιπτώσεις απλώς ετοιμόρροπων οικοδομών, η κατάσταση στην οποία βρίσκεται αυτή από στατική, δομική και υγιεινή άποψη δεν ασκεί καμία επιρροή στον χαρακτηρισμό της ως διατηρητέας, εφ' όσον συντρέχουν οι νόμιμοι προς τούτο όροι. Αν όμως διαπιστωθεί ότι είναι επικινδύνως ετοιμόρροπη μια οικοδομή, με συνέπεια να είναι υποχρεωτική η κατεδάφισή της μέσα σε πολύ μικρό χρονικό διάστημα χωρίς να προβλέπεται η δυνατότητα υποβολής ενστάσεων, λόγω της αμεσότητας των επαπειλούμενων κινδύνων, τότε η ύπαρξη της σχετικής εκθέσεως αυτοψίας εμποδίζει τον χαρακτηρισμό της ως διατηρητέας κατ’ άρθρ. 4§2 ν. 1577/1985.[90] 

Η σημασία, πάντως, και η σπουδαιότητα που έχει για την πολιτιστική κληρονομιά της χώρας η πράξη χαρακτηρισμού οικοδομής ως διατηρητέας, δεν αφαιρεί από το όργανο εφαρμογής του π.δ. 13/22.4.1929 «Περί επικινδύνων οικοδομών» την αρμοδιότητα να προβαίνει σε αυτοψία οικοδομής που έχει ήδη χαρακτηρισθεί διατηρητέα, προκειμένου να κρίνει αν είναι επικινδύνως ετοιμόρροπη, αλλά του επιβάλλει την υποχρέωση να εξετάσει το ενδεχόμενο αποτροπής του κινδύνου με ηπιότερα μέσα.[91] Το αρμόδιο για την εφαρμογή του π.δ. 13/22.4.1929 «Περί επικινδύνων οικοδομών» όργανο, που προέβη στην έκδοση της εκθέσεως αυτοψίας επικινδύνως ετοιμόρροπης οικοδομής, η οποία είχε προηγουμένως χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα, οφείλει να επανεξετάσει την υπόθεση λαμβάνοντας πλέον υπ’ όψιν και το γενόμενο χαρακτηρισμό, σε περίπτωση που ήθελε ζητηθεί ο αποχαρακτηρισμός της διατηρητέας οικοδομής. Εφόσον δε διαπιστώσει ότι πλανήθηκε, διότι ο κίνδυνος θα μπορούσε να αποτραπεί και με ηπιότερα μέσα (ενίσχυση, υποστύλωση), μπορεί να αναθεωρήσει την προηγούμενη έκθεση αυτοψίας. Αν όμως δεν συντρέχει τέτοια περίπτωση, το αρμόδιο όργανο θα πρέπει να ανακαλέσει το χαρακτηρισμό ως διατηρητέας της επικίνδυνης οικοδομής.

Εάν ένα διατηρητέο κτήριο ελέγχεται για επικίνδυνη ετοιμορροπία, στην περίπτωση που εκδοθεί απόφαση της επιτροπής του άρθρου 7 του π.δ. 13/22.4.1929 «Περί επικινδύνων οικοδομών», η οποία προβλέπει ως μοναδικό μέτρο άρσης του κινδύνου την κατεδάφιση, η απόφαση αυτή είναι τελεσίδικη, αφού σε αυτή την περίπτωση δεν προβλέπεται ένσταση, και είναι άμεσα εκτελεστή, εκτός εάν τίθεται θέμα πλάνης της επιτροπής περί των πραγματικών γεγονότων, στα οποία στήριξε την κρίση της περί επικινδύνως ετοιμόρροπου.

Περαιτέρω θα πρέπει να επισημανθεί ότι εάν ένα διατηρητέο κτήριο ελέγχεται για επικινδυνότητα ή ετοιμορροπία, κάθε μέτρο άρσης του κινδύνου, που υποδεικνύει η πολεοδομική υπηρεσία, θα πρέπει να έχει ως γνώμονα την προσπάθεια διατήρησης της μορφολογίας και του αρχιτεκτονικού χαρακτήρα του κτηρίου, μετά από σύμφωνη γνώμη της αρμόδιας υπηρεσίας του ΥΠΕΧΩΔΕ (ΕΠΑΕ κ.λπ.).

Στην επιτροπή του άρθρου 7 του π.δ. 13/22.4.1929 «Περί επικινδύνων οικοδομών» η πολεοδομική υπηρεσία οφείλει να επισημαίνει ότι θα πρέπει να καταβάλλεται κάθε προσπάθεια διατήρησης του κτηρίου που έχει κηρυχθεί διατηρητέο, της μορφολογίας του και του αρχιτεκτονικού χαρακτήρα του, έτσι ώστε να αποφεύγεται η κατεδάφισή του, επειδή, για παράδειγμα, η δαπάνη για την επισκευή του είναι ασύμφορη. Η κατεδάφιση ενός διατηρητέου κτηρίου δεν θα μπορεί να αποφευχθεί, μόνο εάν αυτή επιβάλλεται από τεχνικούς λόγους. Η πολεοδομική υπηρεσία σε περίπτωση ελέγχου επικινδυνότητας ενός διατηρητέου κτηρίου, θα πρέπει να υποδεικνύει μέτρα άρσης του κινδύνου, όσο και μέτρα ασφαλείας, που θα είναι σε κάθε περίπτωση τα ηπιότερα δυνατά, αλλά και σύμφωνα με τους όρους που θέτουν οι διατάξεις που αφορούν στη διατήρηση του συγκεκριμένου κτηρίου.
12. Η διαδικασία για την αποκατάσταση του κτηρίου
Κατά την έκδοση του προεδρικού διατάγματος της παραγράφου 2 του άρθρου 268 ΚΒΠΝ, ο κανονιστικός νομοθέτης θα πρέπει να καθορίσει τη διαδικασία, με την οποία ο αρμόδιος διοικητικός φορέας (Δημόσιο ή ΟΤΑ) θα παρεμβαίνει και θα εκτελεί τις εργασίες συντήρησης, ανάπλασης ή ακόμη και ανακατασκευής του κτηρίου, σύμφωνα με όσα έχουν καταγραφεί παραπάνω, στην περίπτωση που τα πρόσωπα που βαρύνονται με τις εργασίες αυτές δεν ανταποκρίνονται στη σχετική νόμιμη υποχρέωσή τους.
Πρόκειται για διοικητική διαδικασία, που τα βασικά χαρακτηριστικά της πρέπει να είναι τα εξής: Η διαδικασία θα πρέπει να εκκινεί από τον έλεγχο του ακινήτου από τα όργανα του φορέα δημόσιας εξουσίας,[92] ο οποίος θα αναλάβει, σε περίπτωση ολικής ή μερικής αδυναμίας του ιδιοκτήτη, τη δαπάνη διατήρησης και ανάπλασης του κτηρίου. Ο έλεγχος αυτός μπορεί να γίνεται είτε αυτεπάγγελτα από το Δήμο, είτε κατόπιν καταγγελίας,[93] είτε κατόπιν ειδοποιήσεως της αστυνομικής ή άλλης δημόσιας αρχής. Ο έλεγχος θα διενεργείται έπειτα από αυτοψία των αρμοδίων οργάνων, τα οποία θα συντάσσουν σχετική έκθεση αυτοψίας, η οποία θα έχει προφανώς το χαρακτήρα εκτελεστής διοικητικής πράξης. Η ανωτέρω έκθεση θα πρέπει να περιγράφει σαφώς το ακίνητο που εξετάστηκε, να αιτιολογεί την αναγκαιότητα των εργασιών συντήρησης, αποκατάστασης και άρσης της επικινδυνότητας και να καθορίζει το είδος των εργασιών που πρέπει να γίνουν για την διατήρηση και ανάπλαση του κτηρίου, καθώς και το χρονικό διάστημα ολοκλήρωσης των ανωτέρω εργασιών.

Η προθεσμία που θα τάσσεται με την έκθεση αυτοψίας για την εκτέλεση των εργασιών αποκατάστασης του ακινήτου από τους υπόχρεους, θα πρέπει να είναι εύλογη κατά τις περιστάσεις, δηλαδή ανάλογη με το μέγεθος του προβλήματος, και θα έχει ανατρεπτικό χαρακτήρα. Για τον καθορισμό  αυτής της προθεσμίας θα πρέπει να ληφθούν υπόψη δύο βασικές παράμετροι: α) η έκταση των εργασιών που είναι επιβεβλημένες να λάβουν χώρα  για την ανάπλαση του κτηρίου και β) ο βαθμός επικινδυνότητας του κτηρίου. Αν και είναι ευνόητο, σ’ αυτό το σημείο θα πρέπει να τονιστεί, ότι διαφορετική προθεσμία πρέπει να προβλεφθεί σε περίπτωση ενός κοινώς ετοιμόρροπου κτηρίου και άλλη σε περίπτωση ενός επικινδύνως ετοιμόρροπου, κατά την οποία ο κίνδυνος που πρέπει να αποσοβηθεί είναι αμεσότερος.

Εξ άλλου, είναι επίσης αυτονόητο ότι διαφορετική προθεσμία πρέπει να προβλέπεται, εάν σε ένα διατηρητέο κτήριο θα λάβει χώρα ένας απλός ελαιοχρωματισμός, του οποίου όμως η παραμελημένη όψη προσβάλλει ιδιαίτερα το πολιτιστικό και πολεοδομικό περιβάλλον,[94] και μεγαλύτερη προθεσμία πρέπει να τίθεται στην περίπτωση εκείνη που η δραστηριότητα που επιβάλλεται, συνίσταται στην ολική ανακατασκευή του.

Βασικό είναι επίσης το ζήτημα του επιβεβλημένου ή μη της αποκατάστασης του κτηρίου, αφού η βλάβη που προκαλεί ή κινδυνεύει να προκαλέσει το πλημμελώς συντηρημένο κτήριο πρέπει να είναι σοβαρή, σύμφωνα με όσα έχουν καταγραφεί παραπάνω. Πράγματι, στην περίπτωση που ο επαπειλούμενος κίνδυνος είναι αμελητέος ή η βλάβη στο πολεοδομικό περιβάλλον είναι ανεπαίσθητη, δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις εφαρμογής του συστήματος του άρθρου 268 ΚΒΠΝ και το αρμόδιο όργανο που αποφασίζει σχετικά δεν μπορεί να προβεί στην κίνηση της σχετικής διαδικασίας των παραπάνω διατάξεων.

Αντίθετα, αν ο κίνδυνος ή η βλάβη είναι σοβαροί, τότε θα πρέπει να θεωρηθεί ότι η κίνηση της σχετικής διαδικασίας είναι υποχρεωτική για το αρμόδιο διοικητικό όργανο, το οποίο έχει δέσμια αρμοδιότητα γι’ αυτό το ζήτημα. Δέσμια αρμοδιότητα έχει το αρμόδιο διοικητικό όργανο κυρίως στην περίπτωση ολικής ανακατασκευής διατηρητέου ή μνημείου, το οποίο μη νόμιμα έχει κατεδαφιστεί. Στις περιπτώσεις αυτές, η ανακατασκευή του είναι υποχρεωτική και επιβάλλεται από το άρθρο 24 Συντ., ο δε κανονιστικός νομοθέτης έχει προφανώς την εξουσιοδότηση να προβεί στην εξειδίκευση της ευθείας αυτής συνταγματικής επιταγής.

Εξ άλλου, είναι δυνατόν να προβλέπεται διαδικασία ενστάσεως κατά της εκθέσεως αυτοψίας, η οποία θα υποβάλλεται στην πολεοδομική υπηρεσία από τον υπόχρεο, σε σύντομη ανατρεπτική προθεσμία λίγων ημερών, που θα ορίζεται στην έκθεση, από την κοινοποίηση ή την τοιχοκόλληση της εκθέσεως αυτοψίας στο χρήζον αποκαταστάσεως ακίνητο. Η ένσταση θα κατατίθεται στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία και θα εξετάζεται από επιτροπή που θα συσταθεί για το σκοπό αυτό. Η πρόβλεψη σύντομης ανατρεπτικής προθεσμίας αποσκοπεί στη συντομότερη δυνατή ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Η παρέλευση της ανωτέρω ανατρεπτικής προθεσμίας της ενστάσεως, ή άλλως η απόρριψη αυτής από την οικεία επιτροπή, θα σηματοδοτεί την οριστικότητα της έκθεσης αυτοψίας και την έκδοση σχετικής εκτελεστής διοικητικής πράξης. Συγκεκριμένα με την απορριπτική επί της ενστάσεως απόφαση, θα διαπιστώνεται η ανάγκη αποκατάστασης του κτηρίου λόγω απραξίας του υποχρέου και θα αποφασίζεται η επέμβαση του φορέα δημόσιας εξουσίας που θα αναλάβει τη δαπάνη. Ταυτόσημο περιεχόμενο θα έχει και η απόφαση που θα εκδίδεται μετά την άπρακτη πάροδο της σχετικής προθεσμίας για την υποβολή της ένστασης κατά της εκθέσεως αυτοψίας.

Επιπλέον πρέπει να σημειωθεί ότι το όργανο του φορέα δημόσιας εξουσίας που είναι επιφορτισμένο με τον έλεγχο του ακινήτου, έχει διακριτική ευχέρεια σχετικά με τη φύση των εργασιών συντήρησης και αποκατάστασης, αφού η αποσόβηση του κινδύνου μπορεί να επιτευχθεί με πολλούς τρόπους και πολλαπλές λύσεις που να είναι εξίσου συμβατές με την ασφάλεια των περιοίκων, την προστασία της δημόσιας υγείας και, ενδεχομένως, με την προστασία του φυσικού, πολεοδομικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, αλλά και με τον καθορισμό της προθεσμίας ολοκλήρωσης των ως άνω εργασιών.[95]

               Περαιτέρω δεν απαιτείται σε όλες τις περιπτώσεις η πρόβλεψη της προηγούμενης κλήσης του ιδιοκτήτη, νομέα ή επικαρπωτή να ασκήσουν το δικαίωμα προηγούμενης ακρόασης. Τούτο, διότι σύμφωνα με την νομολογία του ΣτΕ, το πεδίο εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 20§2 του Συντάγματος έχει οριοθετηθεί κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να μην απαιτείται η τήρηση του τύπου αυτού, όταν η διοικητική πράξη εκδίδεται με βάση αντικειμενικά δεδομένα, όπως είναι η πραγματική ανάγκη αποκατάστασης του κτιρίου κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να πάψει να αποτελεί κίνδυνο για τους ανθρώπους και να βλάπτει το φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον.[96] Επιπλέον, στις περιπτώσεις που, εκτός των άλλων, υφίσταται και ανάγκη αποτροπής άμεσου κίνδυνου (π.χ. επικινδύνως ετοιμόρροπο κτήριο), η παράλειψη της διαδικασίας ενστάσεως κατά της εκθέσεως αυτοψίας δεν συνεπάγεται ακυρότητα της διοικητικής πράξης που θα εκδοθεί, αφού κατά τη δεδομένη χρονική συγκυρία προέχει η διασφάλιση του δημοσίου συμφέροντος (π.χ. προστασία της δημόσιας ασφάλειας, της δημόσιας υγείας από την ενδεχόμενη κατάρρευση της οικοδομής ή και την αποκόλληση τμημάτων της κ.λπ.).                
               Έτσι, βάσιμα μπορεί να υποστηριχθεί η άποψη ότι, λόγω του κατ’ εξοχήν πραγματοπαγούς χαρακτήρα της διαπιστωτικής πράξης - αφού δεν αποσκοπεί στο διοικητικό κολασμό των προσώπων αυτών, αλλά στην αποκατάσταση του κτηρίου σε κατάσταση που δεν θα εγκυμονεί κινδύνους για την ασφάλεια του κοινού και τη δημόσια υγεία ή, αντίστοιχα, δεν θα προκαλεί βλάβη στο πολιτιστικό και πολεοδομικό περιβάλλον - δεν είναι απαραίτητη  πάντοτε η προηγούμενη ακρόαση των υποχρέων.
               Προς την ίδια  κατεύθυνση συνηγορεί και το γεγονός ότι ως προς την κατ’ αρχήν κίνηση της διαδικασίας του άρθρου 268 ΚΒΠΝ, η Διοίκηση δεν θα διαθέτει διακριτική ευχέρεια, κατά τα ήδη καταγραφέντα, εφόσον, βέβαια πληρούνται οι πραγματικές προϋποθέσεις του άρθρου αυτού.[97]
               Βέβαια, δεν θα ήταν περιττή η πρόβλεψη της προηγούμενης ακρόασης του διοικουμένου, εν όψει μάλιστα του γεγονότος ότι η σχετική νομολογία δεν είναι πάντοτε μονοσήμαντη,[98] ενώ παράλληλα μέρος της θεωρίας έχει υποστηρίξει ότι η διάταξη του άρθρου 6 του Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας (ν. 2690/1999, ΦΕΚ Α΄ 45, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει) αποτελεί στις περισσότερες περιπτώσεις, όπου πρόκειται να επιβληθεί ένα δυσμενές διοικητικό μέτρο στο διοικούμενο, το νόμιμο έρεισμα για να ακολουθηθεί η διαδικασία της προηγούμενης ακρόασης.[99] Απλώς, η τυχόν πρόβλεψη προηγούμενης ακρόασης δεν θα αποτελεί, στην περίπτωση αυτή, συμμόρφωση του κανονιστικού νομοθέτη προς τη συνταγματική επιταγή του άρθρου 20§2 του Συντάγματος, αλλά θα συνιστά επιλογή του κανονιστικού νομοθέτη χωρίς δέσμευση από υπερκείμενο κανόνα, δηλαδή από συνταγματική διάταξη.

Τέλος, σημαντικό ζήτημα στην κατάστρωση της διαδικασίας παρέμβασης του Δημοσίου ή ΟΤΑ για την εκτέλεση των απαραίτητων για τη συντήρηση των εγκαταλελειμμένων ή βλαπτικών για το περιβάλλον κτηρίων, είναι ο προσδιορισμός του προσώπου, το οποίο θα καλείται σε προηγούμενη ακρόαση και θα τάσσεται περαιτέρω η αναφερθείσα ήδη εύλογη προθεσμία για την εκτέλεση των παραπάνω εργασιών.

Το ζήτημα αυτό περιπλέκεται από τη ρύθμιση της παραγράφου 1 του άρθρου 268 ΚΒΠΝ, η οποία αναφέρεται αδιακρίτως σε «κυρίους, νομείς ή επικαρπωτές», χωρίς να ιεραρχεί μεταξύ τους, σε περίπτωση που τα πρόσωπα αυτά δεν ταυτίζονται. Τα ερωτήματα που δημιουργεί αυτή η διάταξη είναι πολλαπλά, αλλά η κανονιστική Διοίκηση θα πρέπει να δώσει απάντηση σύμφωνη με την έννοια της παραγράφου 1, διότι, διαφορετικά, η ρύθμισή της θα ευρίσκεται εκτός εξουσιοδοτήσεως.

Παρεμφερές ζήτημα απασχόλησε πρόσφατα τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας με αφορμή την ερμηνεία διάταξης της δασικής νομοθεσίας, η οποία προβλέπει την κλήτευση παρόμοιων κατηγοριών προσώπων πριν την έκδοση πράξεων κατεδάφισης αυθαιρέτων κτισμάτων σε δασικές εκτάσεις.[100] Αντιγράφουμε τη σχετική απόφαση του ΣτΕ:[101]

«…η κλήση πρέπει να απευθύνεται και να κοινοποιηθεί νομίμως κατά πρώτον στον φερόμενο ως κύριο της αυθαίρετης κατασκευής, αν είναι γνωστός στη Διοίκηση, έτσι ώστε να εξασφαλίζεται η αποτελεσματική τήρηση του ουσιώδους αυτού τύπου στο πρόσωπο του κυρίως ενδιαφερομένου και θιγομένου. Εάν όμως ο φερόμενος ως κύριος είναι άγνωστος στη Διοίκηση, η κλήση μπορεί νομίμως να απευθύνεται και να κοινοποιείται σε ένα από τα λοιπά μνημονευόμενα στο νόμο πρόσωπα (νομέα, κάτοχο, εργολάβο) εφ’ όσον η περί κατεδαφίσεως απόφαση που θα επακολουθήσει είναι προεχόντως πραγματοπαγής και αποβλέπει στην απομάκρυνση από το δάσος της αυθαίρετης κατασκευής. Σε κάθε περίπτωση πάντως η κλήση, επιδιδόμενη σε άλλο πλην του κυρίου πρόσωπο, είναι νόμιμη αν έλαβε χώρα κατά τρόπο που εξασφαλίζει στον κύριο γνώση, ή συνάγεται από τον τρόπο κλητεύσεως τεκμήριο γνώσεως εκ μέρους του. Κατά τη γνώμη όμως του Προέδρου…, ο ουσιώδης αυτός τύπος της διαδικασίας πληρούται νομίμως εάν η κλήτευση απευθύνεται και κοινοποιείται σε οποιοδήποτε γνωστό στη Διοίκηση πρόσωπο, που ανήκει σε μία από τις προβλεπόμενες στο νόμο κατηγορίες, χωρίς να απαιτείται η κατά προτεραιότητα κλήση του κυρίου της αυθαίρετης κατασκευής και όταν ακόμη είναι γνωστός στη Διοίκηση. Περαιτέρω, η επιβολή αποζημιώσεως με πρωτόκολλα του δασάρχη, που προβλέπεται στην παρ. 5 του άρ. 114 ν. 1892/90 (όπως ισχύει αντικατασταθείσα με το άρ. 45 παρ. 2 ν. 2145/93), μέχρι την κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής, αποτελεί επόμενο, διακριτό στάδιο της όλης διαδικασίας, κατά το οποίο η προς αποζημίωση υποχρέωση βαρύνει πρωτίστως τον πραγματικό υπόχρεο, κατά του οποίου και πρέπει να εκδίδονται τα οικεία πρωτόκολλα σε κάθε περίπτωση, περιλαμβανομένης και της περιπτώσεως κατά την οποία ο υπόχρεος για την καταβολή αποζημιώσεως είναι πρόσωπο διαφορετικό από εκείνο που εσφαλμένως αναφέρεται στην περί κατεδαφίσεως της αυθαίρετης κατασκευής προηγηθείσα απόφαση. Το ζήτημα δε του βαρυνομένου για την κατεδάφιση της αποζημιώσεως προσώπου θα κριθεί εν τέλει αυτοτελώς στα πλαίσια της διαφοράς ουσίας που εγείρεται από την προσβολή πρωτοκόλλου επιβολής αποζημιώσεως ενώπιον του οικείου διοικητικού δικαστηρίου».

Με βάση την πρόσφατη αυτή νομολογιακή παραδοχή, το προεδρικό διάταγμα του άρθρου 268§2 ΚΒΠΝ πρέπει να προβλέπει ότι η προοπτική ενεργοποίησης του κανονιστικού πεδίου του άρθρου αυτού θα γνωστοποιείται πρωτίστως στον κύριο του κτηρίου ή στο νομέα ή επικαρπωτή, υπό την προϋπόθεση, όμως ότι η γνωστοποίηση σ’ αυτά τα πρόσωπα διασφαλίζει, εν όψει των συνθηκών κάθε περίπτωσης, ότι έχει πράγματι ενημερωθεί και ο κύριος του κτηρίου.[102] Θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι η Διοίκηση δεν θα είναι υποχρεωμένη να γνωστοποιεί την κίνηση της διαδικασίας του άρθρου 268 ΚΒΠΝ σε όλους τους συγκυρίους, εξ αδιαιρέτου ή μη, αλλά σε έναν από αυτούς, ο οποίος θα είναι υποχρεωμένος με τη σειρά του να γνωστοποιήσει περαιτέρω την εξέλιξη  στους συγκυρίους του.

Πρόβλημα μπορεί να θεωρηθεί ότι ανακύπτει ειδικά για τον επικαρπωτή. Ο επικαρπωτής  έχει το εμπράγματο δικαίωμα «…να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ξένο πράγμα, διατηρώντας όμως ακέραιη την ουσία του» (άρθρο 1142 ΑΚ). Δηλαδή θα μπορούσε να θεωρηθεί ως το κατ’ αρχήν υπεύθυνο πρόσωπο για την συντήρηση του κτηρίου, ενόψει των εκτεταμένων εξουσιών χρήσης και κάρπωσης που διαθέτει. Τούτο όμως είναι αμφίβολο, σύμφωνα με το νοηματικό πεδίο του άρθρου 1155 ΑΚ: «Ο επικαρπωτής έχει υποχρέωση έναντι του κυρίου να φέρει κατά τη διάρκεια της επικαρπίας τα δημόσια βάρη, εκτός από τα έκτακτα...».

Πράγματι, βάρη που καταλογίζονται στον επικαρπωτή και αποτελούν περιεχόμενο της υποχρεώσεώς του, είναι ορισμένες μόνον από τις παροχές, που παρακολουθούν το βεβαρημένο πράγμα, και ειδικότερα, από τα δημόσια βάρη μόνο τα τακτικά, και από τα ιδιωτικά βάρη μόνο οι τόκοι του ενυπόθηκου χρέους.[103] Ο επικαρπωτής δεν βαρύνεται με πρόσθετα βάρη που δεν περιλαμβάνονται στο γράμμα της διάταξης του άρθρου 1155 ΑΚ. Όπως παρατηρείται στη θεωρία, η ρύθμιση αυτή στηρίζεται στη σκέψη ότι, σύμφωνα με το νόημα και το σκοπό της επικαρπίας, στον επικαρπωτή ανήκουν εκείνα μόνο τα ωφελήματα και οι καρποί που αποτελούν την από την τακτική εκμετάλλευση καθαρή πρόσοδο, την καθαρή δε πρόσοδο αποτελεί ό,τι υπολείπεται μετά την αφαίρεση των βαρών, που κατά τις αντιλήψεις των  συναλλαγών βαρύνουν τους καρπούς αυτών.[104]

Εξ άλλου η οποιαδήποτε υποχρέωση του επικαρπωτή για τα βάρη υφίσταται αποκλειστικά και μόνον «έναντι του κυρίου», όχι και έναντι τρίτων, δανειστών του κυρίου (ιδίως έναντι του Δημοσίου, εάν πρόκειται για δημόσια βάρη, ή του ενυπόθηκου δανειστή, εάν πρόκειται για ιδιωτικά βάρη), ως προς οποίους το πρόσωπο του οφειλέτη παραμένει αμετάβλητο.[105] Έτσι, και αν ακόμη θεωρηθεί ότι η δαπάνη αποκατάστασης του κτηρίου, η οποία ενδέχεται να καταλήξει στον καταλογισμό της δαπάνης αποκατάστασης, αποτελεί δημόσιο βάρος που βαρύνει τον επικαρπωτή,[106] η οποιαδήποτε  ευθύνη του επικαρπωτή φέρεται αποκλειστικώς και μόνο έναντι του κυρίου και όχι έναντι του Δημοσίου.

Άλλωστε στην περίπτωση που η δαπάνη αυτή θεωρηθεί δημόσιο βάρος, δεν θα πρόκειται, πάντως, για τακτικό δημόσιο βάρος (π.χ. φόρος περιουσίας), αλλά έκτακτο,[107] οπότε η σχετική ευθύνη επανέρχεται οπωσδήποτε στον ψιλό κύριο. Κατόπιν τούτου, ως κατ’ αρχήν εμπλεκόμενο πρόσωπο στη διαδικασία του άρθρου 268 ΚΒΠΝ πρέπει να θεωρηθεί ο κύριος, ακόμη και ο ψιλός κύριος, προς την κατεύθυνση δε αυτή πρέπει να κινούνται οι ρυθμίσεις του προεδρικού διατάγματος που θα εκδοθεί. Είναι διαφορετικό το ζήτημα ότι ακόμη και αν η κοινοποίηση γίνει στον επικαρπωτή ή και στο νομέα, η διαδικασία δεν θα είναι άκυρη, παρά μόνο στην περίπτωση εκείνη που η κοινοποίηση στα πρόσωπα αυτά δεν θα διασφαλίζει τη γνώση εκ μέρους του κυρίου.

13. Κάλυψη της δαπάνης αποκατάστασης
Το επόμενο θέμα που ανακύπτει είναι η δυνατότητα κάλυψης της δαπάνης αποκατάστασης του κτηρίου από φορέα δημόσιας εξουσίας.
Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 268 ΚΒΠΝ, το Δημόσιο ή ο οικείος ΟΤΑ αναλαμβάνει το σύνολο ή μέρος της δαπάνης διατήρησης και ανάπλασης των κτηρίων, ανάλογα με το μέγεθος της δαπάνης και την οικονομική κατάσταση του υπόχρεου προσώπου.
Η μεγαλύτερη δυσχέρεια που θα αντιμετωπίσει ο κανονιστικός νομοθέτης, είναι η οριοθέτηση της συμμετοχής του κυρίου στη δαπάνη αποκατάστασης του κτηρίου. Ωστόσο, το κανονιστικό αυτό έργο πρέπει να επιτελεσθεί σε κάθε περίπτωση, εφόσον  σύμφωνα με  το νοηματικό πεδίο  της παραγράφου 1 του άρθρου 268 ΚΒΠΝ, ο επιμερισμός είναι υποχρεωτικός στις περιπτώσεις που αναφέρονται  σ’ αυτή τη διάταξη. Πρέπει να γίνει δεκτό, ότι η ανάληψη μέρους των δαπανών από το φορέα δημόσιας εξουσίας είναι υποχρεωτική, σε περίπτωση που ο ιδιώτης είναι οικονομικά αδύναμος να συντηρήσει το κτήριο, μπορεί δε να προσεγγίσει και το σημείο εκείνο της πλήρους απαλλαγής του κυρίου, εφόσον ο ιδιώτης στερείται παντελώς της οικονομικής δυνατότητας να συνεισφέρει έστω και κατ’ ελάχιστο. Δηλαδή, στην τελευταία αυτή περίπτωση, δεν τίθεται ζήτημα επιμερισμού της δαπάνης.

Έτσι, εάν το οικονομικό επίπεδο του υποχρέου είναι πολύ χαμηλό (π.χ. αν πρόκειται για χαμηλοσυνταξιούχο χωρίς ακίνητη περιουσία), η υποχρεωτική συνεισφορά του στην αποκατάσταση του κτηρίου πρέπει να είναι πολύ χαμηλή ή και αμελητέα, ακόμη και αν το κόστος συντήρησης του κτηρίου μπορεί, κατά κανόνα, να αντιμετωπισθεί από έναν ιδιώτη με συνηθισμένα εισοδήματα.

Αντίθετα, στην περίπτωση ενός ιδιώτη, που το βιοτικό του επίπεδο είναι σε επίπεδο εξαθλίωσης και «πενίας», τότε το κόστος για την αποκατάσταση πρέπει να αναληφθεί εξ ολοκλήρου από το φορέα δημόσιας εξουσίας, ακόμη και αν το ύψος της σχετικής δαπάνης δεν είναι υψηλό. Αντίστροφα, εάν ο ιδιοκτήτης του κτηρίου είναι τόσο εύρωστος οικονομικά, ώστε να είναι σε θέση να αναλάβει οποιουδήποτε ύψους δαπάνη αποκατάστασης του κτηρίου, τότε και πάλι η κλίμακα των εργασιών και το κόστος τους δεν θα πρέπει να οδηγήσει σε επιμερισμό, που σ’ αυτήν την περίπτωση θα παρίστατο εντελώς αδικαιολόγητος.

Από τις  παραπάνω εκτεθείσες σκέψεις προκύπτει ότι, τα δύο κριτήρια, τα οποία προσδιορίζονται από το νόμο, με βάση τα οποία οφείλει να διενεργείται ο επιμερισμός της δαπάνης αποκατάστασης εγκαταλελειμμένου κριτηρίου μεταξύ ιδιώτη και φορέα δημόσιας εξουσίας, δεν είναι ούτε ίσης βαρύτητας ούτε ισότιμα, αλλά ευρίσκονται μεταξύ τους σε μια σχέση που το ένα είναι το κύριο και το άλλο το επικουρικό. Ειδικότερα: Δεν τίθεται ζήτημα επιμερισμού της δαπάνης, αν το κόστος, υψηλό ή χαμηλό, δεν μπορεί να αντιμετωπισθεί καθόλου από τον ιδιοκτήτη, ή μπορεί να αναληφθεί εξ ολοκλήρου από αυτόν. Το ζήτημα της κλίμακας και κατ’ επέκταση του κόστους των εργασιών αποκατάστασης αναδεικνύεται ως καθοριστικής και ιδιαίτερης βαρύτητας θέμα, μόνον στο μέτρο που ο ιδιώτης μπορεί να το αναλάβει μερικώς, οπότε σ’ αυτή την περίπτωση ανακύπτει ζήτημα επιμερισμού.

Υπό αυτή και μόνο την έννοια, επαφίεται στον κανονιστικό νομοθέτη ζήτημα ρύθμισης της σχέσης επιμερισμού μεταξύ κυρίου και φορέα δημόσιας εξουσίας. Εξ άλλου, η ανωτέρω κανονιστική πράξη θα πρέπει οπωσδήποτε να περιέχει ρύθμιση του ποσοστού της συμμετοχής του Δημοσίου ή των ΟΤΑ στη δαπάνη αποκατάστασης του κτηρίου, η οποία θα προβλέπεται, μεταξύ άλλων, ως εξής: α. Αν η σχετική δαπάνη βαρύνει τον προϋπολογισμό του Υπουργείου, από τον Υ.ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ., β. Αν η δαπάνη βαρύνει τον προϋπολογισμό της νομαρχιακής αυτοδιοίκησης, όπου βρίσκεται το ακίνητο, από τον οικείο Νομάρχη και  γ. Αν με την δαπάνη βαρύνεται ο προϋπολογισμός του Δήμου ή της Κοινότητας, εντός των διοικητικών ορίων του οποίου βρίσκεται το ακίνητο, με απόφαση το δημοτικού ή του κοινοτικού συμβουλίου. Είναι προφανές ότι η ανωτέρω κανονιστική πράξη, θα αποτελέσει το έρεισμα για το περιεχόμενο της εκτελεστής διοικητικής πράξης, με την οποία θα επιμερίζεται η δαπάνη μεταξύ φορέα δημόσιας εξουσίας και υπόχρεου για την αποκατάσταση του ακινήτου.

Ανεξάρτητα, από τις ανωτέρω παρατηρήσεις, θα πρέπει να επισημανθεί ότι, σε πολλές περιπτώσεις, τη δαπάνη επισκευής, αποκατάστασης και συντήρησης του ακινήτου δε μπορεί να εκπληρώσει εξ ολοκλήρου ή τμηματικά ο υπόχρεος ιδιοκτήτης. Στις περιπτώσεις αυτές, θα πρέπει ο φορέας που θα αναλάβει την δαπάνη να έχει προβεί προηγουμένως σε εκτίμηση (π.χ. με μια οικονομικοτεχνική μελέτη) των στοιχείων που αφορούν την απόδοση που θα προκύψει από την οικονομική εκμετάλλευση του αποκατασταθέντος κτηρίου, αφού δύναται μερικές φορές η απόδοση του ανακαινισθέντος κτηρίου να μην είναι μικρότερη από αυτή που προσδοκά ο φορέας της δημόσιας εξουσίας.

Για τον λόγο αυτό, ο φορέας που θα αναλάβει τη σχετική δαπάνη θα πρέπει να λαμβάνει κυρίως υπ’ όψιν στοιχεία εκτίμησης της οικείας φορολογικής αρχής σχετικά με την αξία του οικοπέδου και τα έσοδα που θα προκύψουν από την εκμετάλλευση αυτού.







Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου

Σχόλια θα γίνονται δεκτά μόνο με ελληνικούς χαρακτήρες